Hva er fastrente?

Fastrente er å låse boliglånets rente på et avtalt nivå i en bestemt periode – typisk 3, 5 eller 10 år – slik at du vet nøyaktig hva lånet koster uansett hva som skjer i markedet.

Kort forklart Med fastrente betaler du samme rente uansett om Norges Bank hever eller senker styringsrenten. Det gir forutsigbarhet, men fastrenten er normalt høyere enn flytende rente. Å bryte en fastrenteavtale kan koste dyrt.

Hva betyr begrepet

Fastrente betyr at renten på boliglånet ditt er låst i en avtalt bindingsperiode. I motsetning til flytende rente, som endres når banken justerer sine satser (typisk 6–8 uker etter Norges Banks rentemøter), forblir fastrenten uendret.

De vanligste bindingsperiodene i Norge er 3, 5 og 10 år. Lengre binding gir høyere rente fordi banken tar mer risiko. Du kan velge å binde hele eller deler av lånet – en populær strategi er å binde 50 prosent og ha resten flytende.

Fastrente settes basert på forventningene til fremtidige renter (swaprentene), bankens margin, og bindingsperiodens lengde. Markedet priser allerede inn forventede renteendringer, noe som betyr at fastrente sjelden er «billigere» enn flytende rente over tid.

Hvordan fungerer det

Fastrente avtales med banken og gjelder for en bestemt del av lånet i en bestemt periode.

Du vurderer rentesikring → Velger bindingsperiode → Avtaler fastrente med banken → Renten låses → Betaler fast terminbeløp → Bindingsperioden utløper → Velger nytt eller flyter

Under bindingsperioden kan du ikke endre til flytende rente uten å betale en overkurs (break cost) til banken. Overkursen beregnes basert på renteforskjellen mellom din fastrente og gjeldende markedsrente for gjenværende bindingsperiode.

Hvis rentene har steget siden du bandt, kan du faktisk tjene på å bryte – banken betaler deg overkursen. Hvis rentene har falt, koster det deg penger å bryte.

Ved bindingsperiodens utløp kan du velge ny binding eller gå over til flytende rente. Det er ingen plikt til å fornye.

Hvorfor er det viktig

Fastrente er først og fremst et verktøy for forutsigbarhet. Hvis du har stramt budsjett og ikke tåler en renteøkning, gir fastrente trygghet for at boligkostnadene dine forblir stabile.

Historisk har flytende rente vært billigere enn fastrente over tid i Norge. Men i perioder med kraftige renteøkninger (som 2022–2024) har de som bandt renten tidlig spart betydelig.

Å vurdere fastrente er en avveiing mellom trygghet og kostnad. Det er ingen som vet om renten vil stige eller falle – valget handler om din risikovilje og økonomiske situasjon.

Eksempler

Binding før renteøkning: Du bandt renten til 2,5 prosent i 2021. Styringsrenten steg kraftig i 2022–2024, og flytende rente nådde 5–6 prosent. Du sparte tusenvis per måned i to år.

Binding før rentenedgang: Du bandt renten til 5 prosent i 2024. Renten faller til 3 prosent året etter. Du betaler 2 prosentpoeng mer enn nødvendig, og å bryte avtalen koster deg penger.

Delt binding: Du har 4 millioner i lån. Du binder 2 millioner til 4,5 prosent i 5 år og lar 2 millioner flyte. Du får delvis forutsigbarhet og delvis nytte av eventuell rentenedgang.

Break cost: Du vil bryte fastrenten etter 2 av 5 år. Markedsrenten er 1 prosentpoeng lavere. Overkursen kan utgjøre 50 000–80 000 kroner avhengig av restlån.

Relaterte begreper

• Boliglån – lånet fastrenten gjelder for
• Egenkapitalkrav – minimumsbeløpet for å få lån
• Boligkjøpsprosessen – der lånetype velges
• Borettslag – fellesgjelden har ofte fast rente
• Husleie – alternativet med forutsigbare boligkostnader

Se også

• Hva er boliglån?
• Hva er egenkapitalkrav?

Oppsummering

Fastrente låser boliglånets rente i en avtalt periode og gir forutsigbarhet mot renteøkninger. Den er normalt noe dyrere enn flytende rente over tid, men kan spare deg betydelig i perioder med kraftige renteøkninger. Å bryte avtalen før utløp kan koste dyrt.